新築マンションに手が届かなくても、中古マンションを思い通りにリノベーションすれば設備も見た目も新築同様の住み心地を叶えられます。
予算を1500万円と設定して、果たしてどのような中古マンションが購入できると思いますか?
リノベーションできる1500万円以下の中古マンションは関西に多く、都心と郊外を比較すると同じ価格でも専有面積と間取りに違いが出てきます。
1500万円以下の中古マンションがどこに多いのか、間取りや築年数の特徴を紹介しているので、事前に知っておけば最短で理想の物件と出会えるかもしれません。
リノベーション費用を借り入れできるローンは申請のタイミングも大事なので、知らないと借り入れできなくなってしまうかも!
1500万円のマンションを中心に、その特徴や利用できるローンまでご紹介しています。
リノベーションする1500万マンション選びは間取りが鍵
リノベーションできる1500万円以下の中古マンションは関西に多く、都心と郊外を比較すると同じ価格でも専有面積と間取りに違いが出てきます。
新築ではゼロから好きなように建てられますが、中古物件だと元々ある状態に生活を合わせなければいけません。
そこで、中古物件を購入し、あとから自分のライフスタイルに合わせてリノベーションするパターンが増えています。
1500万円以内の中古マンションがどの地方に多いのか、広さや間取りもご紹介するので、事前に知っておけばマンションのお買い得ラインが見極めやすくなりますよ。
1500万円以下の中古マンションは関西に多い
リノベーションの費用は別として、1500万円以下の中古マンションを探すなら関西に選択肢が多いです。
東京とその周辺の埼玉・神奈川・千葉に物件数が多いのは明らかですが、1500万円以下となると関東よりも関西の方が豊富です。
同じ間取りを比較しても関西の方が専有面積を上回っています。
間取りはリノベーションによって変更できるので、リノベーションが前提であれば専有面積を優先して考えます。
マイホームに何よりも広さを求めるならば関西のマンションの方が選択肢が広がります。
マンションの構造により、撤去できない間仕切り壁が存在します。
構造上必要な壁や柱は撤去は不可能なので、事前に把握しておかないとせっかく立てたリノベーションプランも台無しになります。
リノベーションを視野に入れている場合は専有面積と間取り、どちらも注意して検討してください。
郊外は専有面積60㎡前後で1000万円以下になる
郊外に位置する神奈川、埼玉、千葉、兵庫などは専有面積が60㎡前後だと価格が1000万円以下になることが多いです。
専有面積60㎡というとだいたい間取りは3LDKが多く、それぞれの部屋の広さは6帖あります。
だいたい二人暮らし〜子供が幼い3人家族ほどの人数であれば快適に過ごせるサイズではないでしょうか。
東京や大阪ですと60㎡で1000万円以下になる物件は駅より遠い、もしくは築年数が50年以上経っているものが多いです。
補強工事という、建物の耐震性や耐熱性を高めるリノベーションをすれば問題ないんじゃない?
あまりにも築年数が古いとリノベーションの費用が相場以上かかってしまったり、そもそもリノベーションができなかったりする可能性もあります。
不動産は築年数が経つにつれ価値が下がっていきます。
どうせリノベーションするなら中古住宅の購入費はなるべく抑えたいところですが、資産としての価値が低い物件には障壁も多いです。
都心よりも郊外の方が1000万円以下の物件は多いので、物件選びの参考にしてみてください。
だから都内の勤め先に郊外から通っている人って多いんですね!
都心のリフォーム済み物件は最大が4LDK
リフォーム済み物件は東京や大阪の都心では4LDKが最大です。
すでにリノベーション・リフォームが済んでいるマンションであれば、築年数がそれなりに経っていても新築のようなきれいな部屋になっているものもあります。
ですが、リノベーション・リフォーム済みマンションは全国どこも割合が少ないので間取りの選択肢が狭まります。
都心だとだいたい半分がワンルーム〜1LDK、半分が2K〜3LDKで、専有面積はほとんどが60㎡以下です。
最大ですと専有面積100㎡前後の4LDKもありますがかなり少ないので、広さと部屋数は我慢ポイントになります。
また、リノベーション・リフォームというのは最低限のメンテナンスから大規模な修繕や床の張り替えまで、全ての改修を言い表しています。
リノベーション・リフォーム済み物件であっても、畳の部屋があったり、給湯設備がバランス窯だったりします。
必ずしも見た目がキレイで設備が最新なのだとは思わないでください。
予算1500万円のリノベは間取りを変えられる
予算1500万円を全てマンションのリノベーションの費用にすると、大幅な間取り変更もできます。
マンションは確保できたとして、予算1500万円でどこまでリノベーションできるのでしょう。
マンションは外観や共有部分は変えようがありませんが、逆を言えば内装にそれだけ注力できるということ。
まず、できない部分を確認しておきましょう。
原則マンションは共有部分をリノベーションできません。
なので、共有部分であるベランダや窓は変更や工事ができない場合があります。
え、ベランダって共有部分なの?
意外に感じるかもしれませんが、ベランダは緊急時に避難経路になると想定されているため、原則は手を加えられません。
日本は地震大国なので、私もリノベーションすることがあったら防災面も気をつけて計画を立てようと感じました。
また、共有部分でない床も隣人との距離が近いマンションでは一定の防音性を満たしていなければいけません。
マンションでは隣人との物理的な近さを加味したリノベーションをしなければいけません。
マンションによっては許可さえ取ればリノベーションが可能な場合もあるので、事前に管理組合と業者への相談が必須です。
次は、必ずではないが改修すべきおすすめ項目を確認しましょう。
室内の温度は居心地の良さに直結しますから、壁や天井の断熱の見直しは必須項目と言えます。
中古マンションの場合、戸建てと違って目に見える破損はないかもしれませんが、基礎部分や設備の経年劣化は、築年数が古ければ必ずあります。
事前にホームインスペクションすることをおすすめします。
- ユニットバスの交換（50〜150万円）
- 浴室の交換（10〜55万円）
- 追い炊き機能の追加（20〜85万円）
- 天井（6万円〜）
- フローリングやカーペットなど床材の変更・張り替え（5〜20万円）
- 床暖房（10〜25万円）
- 壁紙の張り替え・塗装（5〜10万円）
- キッチンの交換（50〜200万円）
- 内窓の設置（8〜30万円）
- 間仕切り撤去（100〜300万円）
これらはあくまで一例にすぎません。
築年数の他に、マンションの管理規約や水圧・電圧によってもリノベーションできるできないが左右されます。
購入する前に知っておけば、どのような中古住宅があなたにふさわしいか判断がつきやすくなります。
ぜひ参考にしてください。
リノベーション込みの費用1500万円はローン利用可
中古住宅を購入してからリノベーションするまでの予算1500万円は、リノベーション一体型ローンやリフォームローンでその費用を工面できます。
マイホームを手に入れるならば切っても切り離せない制度である住宅ローン。
もしリノベーションすることが決まっているのであれば、リノベーションに特化したローンを利用することで金利負担や月々の返済を抑えられる可能性も高いです。
最大限に制度を利用できれば、思い描く理想の生活を早く・無理なく始められますよ。
多くの人が利用するリノベーション一体型ローン
リノベーション一体型ローンは借り入れ期間が長く金利が低いですが、住宅購入とリノベーションの同時進行が条件です。
このローンの借り入れ審査は住宅購入の前です。
ということは、住宅を購入する前からリノベーションのおよその費用を算出しておかなければいけないということ。
物件を見つけてから準備をスタートでは、審査に必要な書類が間に合わず購入できなかった、なんてことにもなりかねません。
- 借り入れ期間が長い（最大35年）
- 金利が低い（0.5〜2%前後）
- 借り入れ限度額が大きい（8000〜1億円前後）
借り入れさえできれば安泰かと思われるリノベーション一体型ローン。
ですが、冒頭でお話ししたように事前審査は住宅購入の前ですから、それまでに出したリノベーション費用は概算になります。
じゃあ、その概算額を実際のリノベーション費用が上回ってしまったらどうなるの?
概算の費用を大幅に超えると再審査をする場合があります。
再審査で希望の金額を借り入れできなければ、思い描いたリノベーションプランが実現できなくなるかも知れません。
もちろん、ローンの利用自体が帳消しにはなりませんが、オーバーしてしまった費用は改めて工面しなければいけなくなります。
また、このリノベーション一体型ローンはリノベーション会社や不動産会社が扱いに不慣れだったり、詳細を知らないことも多いです。
利用したければ早い段階での相談を心掛けてください。
スピードと精度、どちらも求められるのがリノベーション一体型ローンです。
借りやすいけれど金利が高いリフォームローン
既に持っている家の一部または全体をリノベーションする場合に利用できるローンです。
どうしても金利の高さが目立ってしまうリフォームローン。
住宅ローンに比べると負担が大きく感じるかも知れませんが、耐震やバリアフリーという目的であれば低金利で借り入れができるプランもあります。
- 多くが無担保型ローンなので抵当権設定費用が不要
- 手続きが簡単
- 借り入れの審査が通りやすい
既に持っている家をリノベーションする場合でも住宅ローンとして借り入れができるプランはあります。
ですが、金利も借り入れ条件も住宅ローンと全く同じというわけではありませんし、現在返済中の住宅ローンがあるかどうかでも利用できるプランは変わってきます。
リフォームローンを利用するならば、余裕を持った返済シミュレーションを立てることが堅実です。
申請をスムーズにするため確保しておきたい相談先
ローンを検討しているなら、金融機関、リノベーション会社などに相談できます。
いざ審査となれば図面など専門的な書類を準備しなければいけません。
なかには相談だけなら無料で受け付けている窓口もありますので、わからないことは積極的に専門家に聞いてみましょう。
デザインにこだわるのであれば、好きな建築家に相談する手もあります。
住宅購入に伴ったリノベーションが前提であれば、専門のワンストップリノベーションに相談すると余計な手間も省けるでしょう。
住宅購入に伴う登記費用やリノベーションに伴う諸経費などをローンに組み込めるプランがあるので、それを基準に金融機関を選ぶこともできます。
不動産とは出会いですが、それを管理したり関連する事業を担っている会社とも出会いです。
何を大切にしたいか明確にしておけば、一緒に夢を実現してくれるような会社と出会いやすくなります。
一戸建てのリノベーションは1000万円で可能
一戸建てリノベーションを1000万円ですると、スケルトンリフォームができますが、素材のアップグレードや大規模な間取り変更は難しいです。
一戸建てには少し低予算な気がするリノベーション費用1000万円ですが、実はスケルトンリフォームが可能です。
予算1500万円あれば水回りの移動や大規模な間取り変更もできます。
その自由な設計がマンションにはない一戸建ての最大のメリットですよね。
予算1000万円でスケルトンリフォームは完了する
1000万円あれば一戸建てはスケルトンリフォームができます。
延べ床面積が80㎡前後であればスケルトンリフォームは可能です。
スケルトンリフォームは骨組みだけを残して解体し、家を造り直すことです。
大規模ですが、邪魔になった壁を撤去したり、最低限の設備を備え付けたりは十分にできます。
広さによりますが、耐震や耐熱の補強工事も込みで1000万円以内で収められるので、きっと満足度は高いはず。
築年数40年以上は1500万円以上が必要
築年数が40年以上経っていると1000万円以内に費用を抑えるのは難しくなります。
目安として、戸建てで築20〜30年では経年劣化の度合いにより建て替えも検討しなければいけません。
え、戸建てで20年なんてまだそんなに経っていないと思うんだけど‥。
築30年の住宅なんてまだまだ住める、と思うでしょうが水回りや床材の消耗に心当たりはありませんか?
少なくとも部分的なメンテナンスは必要な状態なんです。
となれば、築年数が40年以上の一戸建てのフルリノベーションが1000万円で収まらないのも納得できると思います。
水回りの移動や大掛かりな間取り変更をする場合も、専有面積がそこまで広くなくても、費用が1000万円以上かかってしまうことが多いです。
私の実家の床は踏むとキーと音が鳴る箇所がありますが、もしかしたら劣化が進んでいる表れかもしれません。
マンションよりも劣っているセキュリティと耐熱性
一戸建てはセキュリティと耐熱性がマンションより劣っています。
マンションにはできない自由な設計が一戸建ての最大の良さですが、マンションにも一戸建てにはない良さがあります。
マンションは集合住宅なので、自然と断熱性が高くなります。
つまり、リノベーションする際も断熱にかかる費用は一戸建てよりも安くなります。
また、隣人との距離が近いのでセキュリティ面でも一戸建てより優れていると言えるでしょう。
一戸建てはマンションよりもリノベーション費用は高くなる傾向があります。
まとめ
- 1500万円以内の中古マンションは都心にも郊外にもあり、地域では関西が最多
- 1500万円以内のリノベーション済みマンションは全国的に少ない
- リノベーションが前提で中古マンションを購入するのであればリノベーション一体型ローンがお得
- 一戸建てを1000万円でリノベーションするとスケルトンリフォームはできるが、築年数や広さによっては1500万円以上必要
マンションは一戸建てに比べ、全体的にリーズナブルです。
そこをうまく活かせば、リノベーションによって思い通りのマイホームを手に入れることは難しくないでしょう。
あなたの人生プランを明確に持ち、ひとつの通過点として、マイホームの購入やリノベーションを俯瞰してみれば最善が見えてくるかもしれません。
でも、リノベーションで壁を取ってしまえば、部屋数は関係なくなるのでは?